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欧博官网:业主抱团反被调控,这个盘能抄底?

欧博官网:业主抱团反被调控,这个盘能抄底?

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  深圳的户型选择与其他城市有很大的区别,深圳早已进入存量房市场,买房时会遇到的奇葩户型也不少。深圳买房,挑选户型时,如何选择?同样面积,什么样的户型才是好户型?深圳买房还有哪些注意点?

  经过一系列分析,大胡子看深圳给出了直接的答案。

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  以下正文:

  前几天去福永考察,发现了一个很有意思的楼盘――中粮凤凰里。

  虽然身处福永这个在深圳不算突出的板块,但中粮凤凰里曾经可是一个全国知名的楼盘!

  而让它声名远扬的原因是――业主抱团涨价

  在楼市调控放松的2019年年底,中粮凤凰里的业主群曾流出一则《告凤凰里全体业主书》。

  公告书的中心思想是:

  业主不要低价挂盘,急卖的建议最低挂牌价5.5万/�,

  不急卖的业主要求挂牌价以5.6万/�至6.5万/�为界。

  低于此价格的业主,即刻收盘

  在公告书的字里行间,能感受到业主们对于挽回房产价值的恳切,但实质上,业主们是在以资产保卫战为名,联合抱团抬高房价。

  因为从当时的情况来看,前11个月,凤凰里的成交均价只有4.7万/�上下。虽然当时11月份有豪宅线取消的政策利好,但再怎么有利好,也不至于让4.7万/�的成交价格一下子跳到6万/�。

  这不是资产保值,这是靠资产掠夺财富。

  涨价后的房源 图源:楼市大事

  业主操盘房价的事,在深圳不算新鲜,但如此明目张胆发公告且受到这么多人关注的,中粮凤凰里是第一个。

  枪打出头鸟,事情闹得这么大,肯定会引来官方的关注。

  随后官方马上发出文件:

  宣布暂停中粮凤凰里网签,并发布了凤凰里的二手房交易风险告知书,业主确需交易的,要到宝安住建局签署交易风险知晓书。

  各大二手房平台上,二手房源全部下架,新房源上不了平台,凤凰里直接被打入冷宫。

  经过这一轮抬价之后,从此,凤凰里算是被打上了杀猪盘的标签。

  接近两年过去,现在凤凰里的房产交易已经恢复正常,但从我们考察价格的情况来看,凤凰里作为一个次新盘,与其他次新盘相比,价格明显更低。

  同样是89�的三房,凤凰里的市场价在680万左右,而其他次新盘,比如星航华府、万科金色领域都已经到了700万以上。

  业主作死联合抬价之后,最后价格反倒低于其他楼盘,也着实讽刺。

  既然提到了,我们就来细讲一下凤凰里的价格。

  凤凰里形成今天的价格,总结来看我认为有4点因素。

  第一点,官方打压。

  凤凰里业主自作孽之后,确实受到了官方的“特殊待遇”。

  这个特殊待遇,在政策上体现最明显的就是指导价。

  我们比较一下福永各个次新盘的指导价就能看出来,有黑历史的凤凰里被“打压”了。

  凤凰里的建成年份是2016年,在福永,楼龄这么“年轻”的盘不多。

  楼龄较为接近的是2015年的星航华府,指导价5.2万/�;

  另一个2016年的次新盘是怀德峰景,因为在卖的房源很少,所以关注度比较低,但指导价也要6.1万/�

  而凤凰里现在的指导价,和2019年的成交价一样,只有4.7万/�。

  直接忽略掉整个2020年的涨幅和成交,把价格钉在2019年,官方打压的意图可以说是很明显了。

  而且不仅是同楼龄的楼盘,就连几个楼龄相对老一些的楼盘的指导价都比凤凰里高。

  2010年的金域豪庭三期,指导价为5.8万/�;

  2013年的怀德公元,指导价5.3万/�

  2010年左右的万科金色领域,指导价5.2万/�

  指导价被拉低,再加上业主联合抬价的黑历史,肯定会影响到买家的预期,最终这个预期也会反映到卖家的报价上。

  官方打压的另一个表现在于――凤凰里的二手挂盘量大。

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欧博官网 欧博官网:业主抱团反被调控,这个盘能抄底? 第1张

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  根据链家平台的数据(截止到10月18日):

  中粮凤凰里共1338户,挂盘房源56套;

  星航华府一期+二期共2267户,挂盘43套;

  金域豪庭一期+二期+三期共1663户,挂盘53套;

  万科金色领域共1513户,挂盘39套;

  怀德公元1159户,挂盘21套

  不难看出在福永的次新盘中,凤凰里的挂盘量是最多的。从一定程度上说,这也是业主信心被打击之后派生出的现象。

  毕竟好事不出门,坏事传千里,凤凰里的负面名声短时间很难扭转,不少业主考虑尽快换房置换也是人之常情。

  第二点,凤凰里处在不好的地段。

  从地段上看,凤凰里最大的硬伤在于城市界面。

  上图是我在凤凰里看房的阳台上拍的图片,从图中就可以看到,放眼望去,楼盘周边都是老旧低矮的厂房和待拆迁的旧楼房。

  虽然当地中介和我说,楼盘周边的地都已经被中粮拿下准备旧改,但即便是改,恐怕也要5年以上的周期。

  第三点,缺商业。

  而且除了界面之外,凤凰里附近也没有大型的商业,楼盘周边只有普通的底商和小商场。

  好一点的商业,得去到怀德公元旁的益田假日天地,即便开车过去也要15-20分钟,

  第四点,交通不方便。

  凤凰里刚好在两个地铁站中间,最近的地铁站是11号线的桥头站,步行时间大概12-15分钟;远一点的塘尾站,步行也要17分钟左右。

  就连当地中介在和我们看房的时候都和我们说,住在凤凰里有辆车会比较方便......

  调控收紧之后,刚需们买房更看重的是居住属性,处在一个缺商业、界面混乱、厂房扎堆的地段,凤凰里的业主在报价的时候肯定也没有什么底气。

  最关键的问题:凤凰里能不能买?

  对于想要在福永买房的人来说,一定的预算下,最重要的是看凤凰里和同区域其他几个次新盘的对比。

  首先,福永当下最受欢迎的5个次新盘是:

  中粮凤凰里 怀德公元 万科金色领域 星航华府 金域豪庭

  根据福永的现实情况,我觉得这几个盘有3个维度作比较。

  第一个维度是交通。

  交通比较的关键因素是和地铁的距离。

  5个盘中最靠近地铁站的是金域豪庭,距离11号线的福永站只有7-10分钟的步行距离。

  星航华府最近的地铁站是1号线的机场东,但步行时间达到21分钟,不属于正常可步行到达的距离。此外,正在建设的12号线的兴围站就在附近,未来有地铁的预期。

  凤凰里前面讲过,最近的地铁站是11号线的桥头站,步行时间大概12-15分钟;

  怀德公元周边没有地铁站;

  万科金色领域也不靠近现有的地铁站,但靠近未来12号线的福围站,直线距离只有500多米。

  交通排名:金域豪庭>星航华府>中粮凤凰里>万科金色领域>怀德公元

  第二个维度:地段位置

  5个盘中,星航华府处于板块的边缘,但最靠近宝安和南山的核心区,而凤凰里离核心区最远。

  其余的3个盘里面,万科的盘靠近机场、怀德公元靠近板块的中心区域,配套比较完善,界面也更好;金域豪庭最靠近地铁,但周边的界面比较老旧。

  怀德公元周边的界面

  地段上排名:星航华府>怀德公元>金域豪庭>万科金色领域>中粮凤凰里

  第三个维度:商业配套

  怀德公元的商业配套最好,楼下就是益田假日天地和天虹;其次是星航华府,也配有天虹商场。

  其他三个盘都没有大型商业。

  商业排名:怀德公元>星航华府>万科金色领域=中粮凤凰里=金域豪庭

  综合来看,星航华府和怀德公元较为突出,中粮凤凰里和金域豪庭、万科金色领域稍稍逊色。

  在福永的次新盘的竞争中,中粮凤凰里并不突出,从未来考虑转手的角度来看,中粮凤凰里其实不是福永最好的选择。

  当然,从我们现场考察的情况来看,中粮凤凰里的楼龄比较新,品质也很好,如果对周边配套和界面不在意的话,以稍微低一些的价格买来住也是一个可考虑的选项。

本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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    2022-01-07 21:07:20 

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